3分快3破解:破發、認購不足 中小房企扎堆赴港上市難解資金困局

最新资讯 2019年12月12日 9:27

破發、認購不足 中小房企扎堆赴港上市難解資金困局

破發、認購不足 中小房企扎堆赴港上市難解資金困局

【河北车辆连环相撞】

值得關注的是♀,今年赴港上市的房企主要為地方性的中小房企∴。從其業績表現來看∵♂,部分房企未進入TOP100銷售榜單▽△◇,並且負債率較高、土地儲備較少□π。很多上市房企公開認購期間出現認購不足、募集資金較少◇♂⊙,同時上市破發、股價大幅跳水的現象也不少⊙♂♂。

今年房企上市數量依舊可觀↑∵。2018年□,正榮地產、弘陽集團等12家房企上市△?,創三年來最多∟▽□。進入2019年△,德信中國、銀城國際、中梁控股爭先赴港掛牌∟,而剛剛過去的11月∵☆,天保集團、新力控股也追隨腳步⌒。12月5日↑△π,創立僅6年的景業名邦宣布在香港上市⊙↑?。

「上市融資□▽,對於房企來說能緩一口氣是一口氣┊﹡∟。面對大中型房企下沉三至五線∟┊┊,沒有品牌影響力和品牌溢價能力的地方性房企生存空間越來越窄∵〇。」盧文曦表示♀∴,房企追逐上市還有為了獲得更多低成本發債的機會▽♀π,一般未上市房企平均融資成本超過10個點以上π,借新還舊還能讓中小房企在與大型房企的競爭中獲得生存的機會┊△♂。

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雖然不少房企幸運登陸了港交所﹡,但真實情況卻是上市之路阻礙重重〇。據記者統計⌒,截至目前π△,三巽、大唐6家房企及房企分拆企業正在排隊IPO審核〇∵♂,而海倫堡、奧山已經連續兩次在港交所提交招股書「失效」◇?,萬創四次衝擊IPO無果□↑□。

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另一家於今年10月申請上市的江蘇房企——港龍地產∴↑⌒,面臨著巨大的債務壓力∵〇,資產負債率則從2016年的17%增長至2018年的122.1%∵。截至2019年6月30日△△◇,該指標已高達153.9%♂π,三年激增805%♂。另外▽∴,2018年底公司經營性現金流由正轉負為-6.3億元π,投資性現金流則連續三年為負為-5.2億元↑,僅融資活動有正流入⌒,支撐着公司正常運轉↑。

記者注意到?♂,上市四次未成功的萬創國際業績波動較大⌒◇♂。據招股書披露□△,2015年至2018年△∟﹡,該公司分別實現營收4.24億元、7.81億元、6.29億元及13.03億元♂◇〇,2018年營收同比增長110.67%π┊,而在2017年營收卻出現了下滑▽◇♂。此外﹡,截至2018年年底☆⊙,該公司資本負債比率從1218%驟降到180.4%?,但其背後是通過還債9.8億元借款使負債驟降♂∴,從而優化負債指標⊙⌒△。

此外〇♀⊙,募資金額和新股發行價較去年均出現了下滑∟∵。一方面⌒◇?,如銀城國際、天保集團僅分別募資7.7億港元、6.2億港元↑△,在今年已經上市的6家房平均募資為14.46億港元□∟,較去年18.79億港元的平均值有所降低;另一方面?┊,今年新股發行價偏低∴⊿,德信中國等4家房企、3家物業公司每股發行價都不足3元〇∟☆,其中天保集團為每股2.5港元☆,和泓服務僅為每股1.28港元◇。

爭先赴港上市 首日破發、認購不足等問題頻現

王小嬙表示∟,今年政策基調持續偏緊⌒,開發商資金監管趨嚴♀,相對於A股較高的上市門檻⊙?♀,中小房企赴港上市門檻較低⊙◇,但其長遠發展還要依靠公司的經營及運營能力▽π□。

而在王小嬙看來?,房企之間的競爭規模在持續⊙♂π,但在規模擴張的同時⊿,中小房企還應關注企業現金流♂↑〇,並降低槓桿率﹡♀。如果企業的現金流出現斷裂∴♂,將會面臨淘汰風險♂◇。

背負高負債的房企並非萬創國際一家﹡△﹡。2016年至2018年π,奧山控股凈資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%⌒┊⊿,同期海倫堡凈資產負債率分別為69.4%、83.4%及133.7%⌒,2018年負債是2016年近2倍┊。

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「為了應對明年房地產行業可能遭遇的『初冬』以及後年的『寒冬』⌒,任何一家房企都要考慮生存問題π♀⊿。上市或發債〇∵〇,即使融資額度少也要準備過冬的糧食π♂〇。」匯生國際融資總裁和協縱策略管理集團前創始人黃立沖向記者表示⌒,今年10月至明年2月是房企赴港上市的井噴期〇。目前∵♀,房企香港上市面臨的挑戰主要在於∴,與A股稅收標準不同以及土地產權、土地購買流程、土地開發存在歷史問題∟♀⊙,多種因素影響上市審批流程☆?∟。

敲響港交所上市鐘聲容易⊿,在2019年上市房企數量有增無減的情況下□☆π,還得面對上市破發、股價大幅跳水等重重「關卡」♂♀。

此外〇,正在審核中的三巽、港龍以及大唐地產等房企項目分佈較為集中?▽?,業務持續主要依賴局部區域┊♂。截至2019年8月31日♂▽∴,三巽總土地儲備面積約420萬平方米▽,其中約380萬平方米位於安徽省□◇﹡,佔比超90%♂。

12月5日↑,景業名邦在港交所上市∵〇↑,同日寶龍地產分拆的寶龍商業管理、時代中國分拆的時代鄰里物業通過聆訊♂↑,將正式招股∴∵⊙。據《財經》新媒體記者統計⊿,截至12月11日◇,今年共有6家房企、6家房企分拆物業公司在港交所掛牌∴◇,3家房企分拆公司通過聆訊♂♀⊿,大唐地產、三巽集團等6家企業上市申請處於「審核中」∴☆♂,而奧山控股、萬創國際、海倫堡3家房企上市申請已過期♂,被判定「失效」⊿π。

針對上述房企上市未成功↑,諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受《財經》新媒體記者採訪時分析稱〇,一方面♂┊,因為當前自身的負債率居高不下⊿,如海倫堡凈負債與權益比率超過100%∟,股東面臨償付債務的風險較大;另一方面♀∴,受限於規模↑♂⌒,如萬創知名度較低、規模較小□,且土地儲備匱乏外主要輻射淮南市﹡┊⌒,未布局安徽省熱點城市如合肥、蕪湖等♂。「對於這類企業未來再提上市申請□π♂,需要衡量好自身在行業的水平∵,尤其衡量好自身的規模和財務狀況┊?┊。」

「對於新上市房企而言⌒⌒?,上市只是順利跨進了資本市場門檻∵,如想獲得高估值或進行新的海外發債♂,仍需得到資本市場認可⊙♀。」丁祖昱如是說↑。

上海中原地產分析師盧文曦認為⌒,眾多房企在年末上市是為了搶時間↑☆,同時一些地方性房企將總部搬到上海┊⌒,是為其上市作鋪墊♂,讓自身從地方性房企轉變為全國性房企▽△。但鑒於項目分佈較為集中♀?♀,不少房企抗風險和持續盈利能力面臨考驗┊┊。在他看來〇◇,現在房企的生存法則就是刷規模♂,即多做項目提升整體利潤△,靠資金推動多周轉保證利潤π,如果沒有資金周轉就沒辦法提升業績〇。

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從目前股價表現來看┊π,鑫苑物業服務、銀城生活服務從上市后股價一路走低▽﹡。12月11日⌒↑,銀城生活服務股價較上市首日的2.18港元/股下滑至1.62港元/股∴┊◇,跌幅達25.69%┊∟▽,而天保、新力、景業名邦股價的股價接近發行價▽◇,也未出現股價大漲∟。

上市能否成「救命稻草」仍存疑慮

記者注意到△↑,目前已上市或申請上市的房企多數為地方性的中小房企〇▽,規模小且負債較高♀⌒。在融資環境收緊、市場環境難測的情況下〇,上市融資幾億或十幾億港元□,能否成為中小房企緩解債務、補充存貨的「救命稻草」⊙♂□?

以景業名邦為例⊙,上市募資金凈額約為11.782億港元□。2016年至2018年該公司營收分別為6.4億元、8.38億元、13.39億元◇♂,同期負債率為1799%、325.5%、119.8%┊。2019年上半年∵,該公司負債率又升至207%π▽♀,但其手中僅有190萬平方米屬於未開發項目□▽,與其他房企上千萬平方米的儲備相比⊙,亟需補充「糧草」☆﹡。據悉〇◇,其上市募資金凈額約為11.782億港元∟。

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根據港交所披露信息♂,海倫堡、奧山、萬創分別於今年5月2日、5月23日、6月3日遞交上市申請◇◇,但距今均已過去6個月??↑。據港交所規定〇〇□,房企遞交IPO資料后⌒⌒π,若超過6個月還未上市?,即為失效♂⊙,需要重新遞交新的財務資料┊♂♂。

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事實上⊿,上市並不意味着房企可以持續獲得資金的補充π♂π。盧文曦還表示∟□,從股價和估值表現來說♂⊿⌒,最終還要看企業的盈利能力以及風險和利潤回報比例﹡⊿□,破發則是對企業定價和持續盈利能力的不認可∵?△。

雖然面臨種種不利因素┊∟,但不少中小房企仍寄託于將融來的錢繼續用於項目開發及土地收購上⊙┊π,而非償還債務♂?〇。如德信中國、景業名邦均在招股書中表示要將90%的籌集資金用於項目開發以及業務擴展┊。然而┊⌒,擴展的背後仍需面對企業運營安全性的挑戰☆∟∵。

隨着地產黃金時代的逝去⊿∵↑,留給中小房企機會越來越少△⌒。中泰證券最新統計數據顯示⊿△∴,截至2019年10月21日⌒,全國範圍內已有378家中小型房企破產⊙?⊙,其中廣東省佔比最高有60家?,其次是浙江、江蘇、河南﹡?↑,形勢嚴峻程度可見一斑π□┊。

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負債高企多次衝擊IPO未果 陷兩難境地

一家上市的中小房企相關人士向《財經》新媒體記者透露☆☆♂,現在房企錢緊、拿地困難↑┊♀,還存在去化問題〇△。公司有意向分拆商業板塊上市♂,但還未具體提上日程♂﹡△。

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然而▽,熬過上市審核期的不少房企♂∟,卻沒有獲得資本市場的高估值π。今年↑,德信中國、新力控股在上市首日就跌破發行價⌒▽□,同時銀城國際、天保集團還出現了首次公開認購不足的情況△。其中﹡∟,天保集團由於香港公開發售項初步可供認購額度為1585萬股↑↑∴,剩餘認購不足的415萬股被重新分配至國際發售﹡☆﹡。

2019年◇┊△,房企赴港上市熱度不減△┊。不過﹡?,認購不足、股價下滑甚至無法通過IPO審核等⊿△,是當下房企仍需直面的困境↑π。

58安居客房產研究院首席分析師張波進一步表示﹡,目前部分小型房企將上市視為融資的「救命稻草」⊙,但往往定價偏低將直接影響到實際融資效果♀▽↑。在房地產市場環境並不樂觀的現狀下π,對於未來謀劃上市的房企♀,如何處理好規模擴展和利潤平衡┊〇,並吸引足夠數量的投資者是必須攻克的難題〇。

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在易居企業集團CEO丁祖昱看來∟,對於新上市房企而言♂▽♂,特別是規模偏小的區域型房企♀∵∵,一般在項目資源、區域布局、資金流以及開發能力等方面都存在一定局限性□◇,如恆達、萬城等小型房企在上市之後的融資情況並未得到明顯改善◇∴,境外發債方面並無動靜∵◇。

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不僅如此┊┊,在排隊IPO的陣營中?┊π,不少房企還存在虧損、高成本融資情況♀,上市前景並不明朗∴∟π。招股書顯示△⊿∵,2016年至2018年◇∴,安徽房企三巽凈利為0.56億元、-0.04億元、0.45億元﹡。同時π⊿,截至2016年、2017年和2018年△▽⊿,借款總額加權平均實際利率分別為15.2%、14.9%、14%〇∵,融資成本處於高位∴┊。

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